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改正民法施行前に取り交わした賃貸借契約への民法改正の影響

企業法務一般、顧問契約

当社が賃貸している不動産の中には令和2年3月31日以前に取り交わしている賃貸借契約が多数あり,基本的には1年ごとに自動更新される内容としているのですが,自動更新後は,改正民法の適用があるのでしょうか。

改正民法の適用があるのは,令和2年4月1日以降に新規に締結された賃貸借契約ですので,契約が自動更新された場合には,改正民法の適用はありません。この場合は,自動更新が続く限り,改正前の民法が適用され続けることになります。
ただ,単に自動更新されたというにとどまらず,更新にあわせて更新契約書を取り交わしたような場合には,更新後の賃貸借契約には改正民法が適用されることになるというのが現時点での法務省見解のようですので,この点は注意してください。
なお,賃貸人と保証人との間の関係も同様であり,賃貸人と保証人との間で更新に関する書面を取り交わしたりせずに,賃貸借契約の更新にあわせて保証契約も自動更新される場合には,更新後も改正民法の適用はありません。賃貸人と賃借人が更新合意書を取り交わしたような場合でも,保証人が書面の取り交わしに関与していなければ,保証人との関係では改正民法の適用はないとかんがえられます(この場合は,賃貸借契約本体には改正民法が適用され,保証契約についてはなお旧民法が適用されるという関係になります。)。改正民法が適用されることになれば,極度額の設定などの義務が生じますので,旧民法下と同じ運用を続けたいのであれば,更新時には保証人から書面を取り付けないようにする,というのがとりあえずの対応となるものと思います。

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