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賃借建物の原状回復義務の範囲

企業法務一般、顧問契約

賃借している建物の原状回復義務の範囲とはどのようなものですか。

賃借物件の原状回復に関しては,国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というガイドラインを策定しており,実務上の指針となっているのですが,このガイドラインでは,原状回復とは,「賃借人の居住,使用により発生した建物価値の減少のうち,賃借人の故意・過失,善管注意義務違反,その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」をいうと定義されています。
つまり,賃借している建物を,賃貸借の開始から終了まで通常の使用の範囲内で使用していた場合にどのような状態になっているかを想定して,その「通常の状態」よりも悪化して価値が下がってしまっている部分があればそれを「通常の状態」にまで戻す,というのが原状回復義務の中身です。

たとえば,壁紙でいうと,ガイドラインでは,通常の使用をしているだけでも劣化して6年経てば無価値になる,というような想定がされているので,賃借物件に6年以上住んでいれば,退去時までに不注意で壁紙を汚してしまっていても,そもそも賃借人側で何か回復すべきものはない,ということになります。
ガイドラインには,このような原状回復の考え方が詳細に説明されていますので,詳しくはガイドラインをご確認ください。

なお,令和2年4月から改正民法が施行されており,改正民法では賃借人の原状回復義務が明文化され,通常の損耗や経年変化には原状回復義務が及ばないことなどが法律上も明確になりましたが,原状回復に関する考え方それ自体は民法の改正前後で違いはありません。

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