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第三者への賃借権譲渡を認める場合の留意点

企業法務一般、顧問契約

当社が賃貸している事業用の建物について,賃借人から「賃借権を第三者に譲渡したい」との申し出がありました。新たな賃借人に特に問題がなければ譲渡を認めたいと思いますが,どのような点に注意すべきですか。

民法上,賃借人がその賃借権を譲渡するためには賃貸人の承諾を得なければならず,賃貸人に無断で賃借権を譲渡した場合には契約の解除事由となります(民法612条1項及び2項)。
したがって,今回のケースでも,賃借人の申出を受け入れなくてはならないわけではなく,貴社が納得できなければ,譲渡を認めなくても全く問題はありません。譲渡承諾をすべきかどうかは,純粋な経営判断です。
一概にはいえませんが,賃借人がそのような申出をしてくるということは事業継続に何らかの支障が生じている可能性があり,そのままの賃借人に貸し続ける場合にいずれ賃料回収が困難となるような事態も想定されますので,新たな賃借人について可能な限り信用調査をしたうえで,賃料回収がより期待できる相手に貸すことにする(賃借権譲渡を認めるかどうかを判断する)というのが基本的な考え方なのではないでしょうか。
なお,令和2年4月から改正民法が施行されていますが,この点について民法の改正前後で考え方に違いはありません。

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