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短期の土地賃貸借契約の中途解約時に一括前払賃料を返還しない定めの有効性

企業法務一般、顧問契約

当社が所有している空き地を資材置き場として一時的に利用したいという方がいるのですが,一時利用のための短期間の土地賃貸借契約において,賃料を一括前払いとし,期間中の解約の場合には賃料を返還しない旨を規定することは問題がありますか。

契約期間全体の賃料の前払いを受けたうえで,中途解約時には前払い金を返還しないという定めを設けた場合,実質的には,未経過期間の賃料相当額を違約金として受け取るのと同じ状況となりますが,このような定めも原則としては有効です。

余りに賃借人の不利益が大きい場合には,公序良俗違反などの理由で前払い賃料の返還免除を定める条項が無効となるケースもありますが,一時利用の賃貸借契約の場合には,前払い賃料の返還を否定したとしてもそれだけで賃借人側に過大な不利益が生じることは少ないように思いますので,その他に重ねて違約金条項等が定められていないのであれば,多くの場合において,当該条項は有効と扱われるのではないでしょうか。

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